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Immobili da costruire

La Corte Costituzionale, nella sentenza del 24 gennaio 2018 n.32, ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art.1, comma 1, lettera d, del d.lgs. 20 giugno 2005 n.122 (TAIC), con riferimento al principio di uguaglianza di cui all’art.3 della Costituzione, nella parte in cui non prevede l’applicazione della disciplina TAIC agli immobili “sulla carta”.

L’art.1 del decreto TAIC definisce “immobili da costruire” quegli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire e che, essendo in attesa di edificazione o di ultimazione, sono in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. L’articolo in esame, dunque, non contempla gli immobili da costruire per i quali non è stato ancora richiesto alcun titolo abilitativo.

Il Tribunale di Siena aveva rilevato come una tale nozione di “immobili da costruire” avesse determinato una disparità di trattamento tra situazioni omogenee, cioè una ingiustificata diversa protezione degli acquirenti degli immobili in oggetto. Infatti gli acquirenti degli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire ricevono la protezione del d.lgs. in questione, mentre gli acquirenti degli immobili per i quali non è stata ancora depositata la domanda per il rilascio del permesso non possono avvalersi delle garanzie previste dal TAIC. A parer del Tribunale, quindi, l’avvenuta richiesta del permesso di costruire non può costituire il discrimen per la tutela degli acquirenti dei beni non ancora edificati.

La Corte Costituzionale, non condividendo le argomentazioni esposte dal Tribunale, ha sottolineato le differenze esistenti tra le due fattispecie e ha escluso l’applicazione delle garanzie previste dal TAIC all’acquirente di immobile da costruire sfornito della richiesta del permesso di costruire. 

Difatti, secondo la Corte, quando viene richiesto o addirittura rilasciato il permesso, sorge una più concreta aspettativa dell’acquirente all’ultimazione della costruzione secondo un progetto già elaborato. Nasce, cioè, un interesse dell’acquirente alla conformità tra ciò che l’imprenditore sta costruendo – o si accinge a costruire – e la vigente normativa urbanistica. Per tali ragioni, il legislatore ha voluto approntare una specifica tutela a favore dell’acquirente che confida nella realizzazione dell’immobile, anche in virtù dell’avvenuta richiesta o dell’avvenuto rilascio del permesso. 

Diversamente, se non vi è stata la richiesta del permesso di costruire, non si è creata alcuna prospettiva nell’acquirente alla legalità dell’iniziativa imprenditoriale di costruzione dell’immobile. L’acquisto di immobili da costruire “sulla carta” si connota come un’operazione economica, seppur maggiormente rischiosa per l’acquirente, che non si colloca nell’alveo di un iter urbanistico già avviato. In questo caso, la tutela è soltanto quella offerta dall’art.1472 c.c., che sancisce la nullità del contratto se il bene non viene ad esistenza.

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